هناك عوامل تؤثر في اختيار المكان :
1- الكثافة السكانية
2- القدرة الشرائية و الوسط الاجتماعي للسكان
3- عدد المستوصفات الطبية أو القرب من مستشفى عام أو مركزي
4- عدد العيادات الطبية في المكان
5- قرب الصيدلية من الطرق العمومية و الشوارع الكبيرة
6- جدوى الخدمة الليلية و زيادة عدد ساعات العمل في المكان
7-الأماكن البكر ( الجديدة و الواعدة ) كالمدن الجديدة أو عمارات تحت الإنشاء
8-عدد الصيدليات المحيطة بك و مدى إمكانية فتح صيدلية حولك في المستقبل أم إن المنطقة و صلت إلى حد التشبع ( كل 100 متر صيدلية)
كيفية تقدير قيمة المكان :
أولا: التمليك
ننصح باللجوء للتمليك بنسبة 100 % إذا كنت على ثقة تامة بان المكان يصلح بنسبة
( جيد جدا ) أو أكثر
و ننصح باللجوء للتمليك إذا كنت تتوقع صلاحية عمل المكان بنسبة ( جيد ) فقط
ثانيا: الإيجار القديم
هو أفضل أنواع الإيجار و المعروف باسم المشاهرة ( و هو يتم بالعقارات القديمة و توجد صيغ قانونية خاصة لاستمرار عقد الإيجار القديم كما هو و ذلك بعد تغيير قانون الإيجارات عام 1996 ).
ثالثا الإيجار الجديد
( مدة محددة ) فيه نحاول الوصول مع المالك إلى أقصى مدة ممكنة ( و أقصى مدة للإيجارات 60 عاما ) و نحاول إلا نقبل بأقل من ذلك إلا في حالة عدم وجود إي سبيل أخر.
رابعا : شراء صيدلية قائمة بالفعل( شراء بالشهرة )
و هذه تحتاج لوضع معايير لتقدير قيمتها و ضوابط لضمان الحقوق و الواجبات
عند شراء صيدلية قائمة بالفعل ننصح بالاتي :
ضرورة معرفة متوسط شفت الصيدلية من واقع العمل و الدفاتر و خلال المواسم المختلفة و هل وصلت إلى حد التشبع أم لا تزال في نمو
ضرورة توضيح هل المكان تمليك أم إيجار و قيمة هذا الإيجار و هل هي متزايدة ، وكذا المنطقة التي تقع بها الصيدلية
قيمة تجهيز الصيدلية ( الجدك ) و هل هو قديم أم حديث إذ أن له اعتبار في تقدير قيمة المكان
و يجب الاتفاق على إذا كان بها دواء أم لا و كيفية السداد
و غالبا ما يتم عمل جرد و يتم تقسيط الدواء ( غالبا على 6 اشهر ) و يتم تجنيب الأدوية الرواكد و قريبة الانتهاء و يتم عمل اتفاق خاص بها تحت التصريف مثلا
المراجعة القانونية لعقود الصيدلية و صياغتها :
و يتم ذلك عن طريق المحامي المختص الملم بتفاصيل تراخيص و عقود الصيدليات و ليس إي محامي ، و يمكن مراجعة النقابة العامة أو الفرعية للاسترشاد تجنبا للوقوع في ثغرات القوانين
يلتزم البائع بإنهاء متعلقات مديونيات الشركات - الضرائب ( و تشمل كذلك ضرائب الرأسمالية قيمة بيع الصيدلية بالجدك ) - التأمينات - بيع جدك الصيدلية و توثيقه بالشهر العقاري لنقل رخصة الصيدلية - تسليم المتعلقات القانونية بالصيدلية لإدارة الصيدلة ( 3 دفاتر + الرخصة + الرسم الهندسي )
ثم يتم تقييم الصيدلية و يحدد سعرها كما يلي :
بفرض أن متوسط مبيعات الصيدلية هو ( س)
أولا : إذا كان و ضع العين ( الصيدلية ) تمليك :-
ثمن شراء الصيدلية = س × ( 150 إلى 200 مرة ) + سعر المكان كمحل فارغ
ثانيا : إذا كان وضع العين إيجار قديم
ثمن شراء الصيدلية = س × ( 150 إلى 200 مرة)
ثالثا : إذا كان وضع العين إيجار جديد
ثمن شراء الصيدلية = ربع الربح الشهري × 12 شهر × فترة الإيجار ( عدد السنين ) ثم يطرح منه قيمة الإيجار خلال فترة الإيجار المحددة
ملحوظة
قد يقل المتوسط عن 150 إلى 200 ضعف في بعض القرى و المدن الصغيرة
يحدد المتوسط من 150 إلى 200 ضعف على حسب [ المنطقة التي بها الصيدلية ( راقية اجتماعيا أم لا ) - مساحة الصيدلية - التجهيزات الداخلية ( حديثة أم قديمة ) - قيمة الإيجار و هل متزايد أم لا
عند شراء محل فارغ لعمل فيه صيدلية لأول مرة
يقيم المحل كما يلي
1- مكان تمليك : ثمن المحل يقدر بقيمة الإيجار الاعتباري الشهري 12 شهر 10 سنوات
2- إيجار قديم : يقدر متوسط الشفت المتوقع على مدار 5 سنوات عن طريق خبير 25 % من الربح 12 شهر * عدد سنوات الانتفاع
3- إيجار جديد : مثل الإيجار القديم ثم يطرح منه قيمة الإيجار خلال فترة الإيجار المحددة
كيف نقيم قيمة الايجار الشهرى ؟
فى هذه الحالة يكون الغرض من الايجار استعادة قيمة التشطيبات خلال خمس سنوات مع هامش ربح نظير الانتفاع بالعين
-1 نحسب قيمة التشطيبات كام
-2 تقييم شفر المبيعات المتوقع
- 3نضع تكلفة الترخيص فى الحسبان
- 4 تأمين
للوقوف على قيمة الايجار الشهرى ينبغى معرفة بند هام جدا وهو مصروفات التأسيس وعمر الاهلاك لها يتراوح بين 3- 5 سنوات
اى ينبغى استرداد كل ما تم صرفه على الصيدلية مقابل التأسيس ( تشطيب وتأسيس ومصروفات أدارية ) خلال خمس سنوات لان فى نهاية الخمس سنوات تصبح هذه التشطيبات عامة معدومة او مستهلكة
لذا اقترح تقسيم قيمة التأسيس على خمس سنوات بالاضافة راتب الصاحب وسوف اوضح لك بمثال كالتالى :
لو افترضنا ان التأسيس كلفته 40 الف جنيه شاملة التشطيب والتراخيص
يبقى 40000÷ 5 سنوات = 8000 ÷ 12 شهر = 666 جنيه
راتب الصاحب فقط = 400 جنيه
هامش ربح = 100- 200 جنيه شهريا
المجموع = 1266 جنيه تزداد هذه القيمة سنويا بنسبة 5% - 10 %
هذا بخلاف قيمة ايجار المحل
وكذلك قيمة الـتأمين
يسترد التأمين كاملا عند تسليم الصيدلية لصاحبها او يخصم منه قيمة التلفيات ان وجدت
شراء صيدلية قائمة ( الشهرة )
أن في حالة شراء مشروع قائم ، فأن الشهرة يتم تحديدها على أساس تحديد تكلفة الحصول على الأصول الملموسة أولاُ ثم الأصول غير الملموسة المحددة
وذلك باستخدام القيمة السوقية لهذه الأصول ،ويعتبر الفرق بين القيمة السوقية للمشروع ككل والقيمة السوقية لهذه الأصول هو قيمة الشهرة.
ولا توجد في الواقع طريقة مثلي لتقدير الشهرة، نظراُ لتأثرها بالرأي الشخصي في عملية التقييم وبالتالي فان ذلك ينعكس على قيمة الشهرة الحقيقة، ومما يعقد الموضوع هو انعدام وجود سعر سوقي متداول للشهرة
إلا أن موضوع تقدير الشهرة يعالج بموجب وجهتي نظر مختلفتين إلى حد ما وهما :
الأولــــى : يرى أصحابها أن الشهرة التجارية هي عبارة عن مجموعة موارد غير ملموسة يصعب التعرف على كل مفردة منها بصورة منفصلة عن الأخرى مما يصعب معها تقويم قيمتها بشكل منفصل عن المجموعة ، وهذه الموارد ناجمة عن ارتفاع كفاءة الوحدة الاقتصادية في الإدارة وبحوث التسويق والترويج وغيرها ، وقد سميت هذه النظرية بطريقة التقييم الشامل .
الثانيـــة : تقوم هذه النظرة على فكرة أن أي زيادة في الأرباح المستقبلية عن مستوى الأرباح العادية من ممارسة الوحدة لنشاطها المعتاد ، تعتبر حصيلة الشهرة التجارية ، وتسمى هذه بطريقة الدخل غير العادي ، (الحيالى ،2007)
ويتفق (فالتر ميجس) مع وجهه النظر الثانية، حيث يرى أن الأرباح التي تزيد عن المتوسط في السنوات السابقة هي العامل المهم بالنسبة للمشتريين المحتملين إذا اقتنعوا بأن هذه الأرباح يمكن أن تستمر بعد حصولهم على الشركة
ونتيجة لذلك سوف يختلف تقويم المستثمرين للشهرة طبقاُ لتقديراتهم للمقدرة الربحية المتوقعة في المستقبل- ويعتبر التوصل إلى القيمة العادلة للشهرة أمراُ صعباُ ويخضع للتقديرات الحكمية.
ويعتبر التنبؤ بالأرباح المستقبلية اقتراحاُ خطراُ ، وحيث أن الماضي مؤشر على المستقبل ، لذا يجب استخدام أرقام الإيرادات والمصروفات السابقة والحالية - كما تعتبر النقاط التالية ملائمة في هذه العملية :
1- أن استخدام سنوات قليلة جدا أو كثيرة جدا قد يؤدى إلى تشويه التوقعات.
2- يجب أخذ الاتجاهات العامة للإرباح في الاعتبار.
3- أخذ الاتجاهات العامة في الصناعة في الاعتبار.
4- أن الظروف الاقتصادية العامة قد تكون جوهرية.
وعند اختيار معدل الخصم المستخدم للقيام بحسابات الشهرة، يكون الهدف هو تقريب تكلفة رأس المال المتوفر للشركة، ويجب أن يأخذ هذا التقريب في الاعتبار ظروف المخاطر المتوقعة ومستقبل الأرباح.
لحساب قيمه الشهرة
هناك طرق تحسب الشهر بطرق متعددة
فمنها ما يحسب ضعف متوسط أرباح أخر خمس سنوات
ومنهم ما يحسب بأنها مجموع أرباح الخمس سنوات القادمة المتوقعة
وغيرها الكثير من الطرق
ولكن الطريقة الحالية هي يتم عملها كالتالي
حساب القيمة السوقية للشركة من أصول والتزامات والفرق بينها وبين القيمة الدفترية
الشهرة = متوسط الأرباح مضروبة في عدد سنوات الفترة من .... إلى .....
يعني الشهرة عبارة عن المبلغ المطلوب عشان تدخل حد شريك معاك زى زمان بيكون راس المال 100 إلف ولما تدخل معاه شريك يقولك انا عاوز 200 إلف لان مثلا هو بيحقق 20 بالمائة أرباح وحيكون بالشركة قيمه المبلغ الخاص بك 50 ألف والفارق
يسموها شهره وهي قيمه 150 ألف
هناك عوامل تؤثر في تحديد قيمة الصيدلية المراد شرائها
الكثافة السكانية
القدرة الشرائية و الوسط الاجتماعي للسكان
- عدد المستوصفات الطبية أو القرب من مستشفى عام أو مركزي
عدد العيادات الطبية في المكان
قرب الصيدلية من الطرق العمومية و الشوارع الكبيرة
- جدوى الخدمة الليلية و زيادة عدد ساعات العمل في المكان
كيفية تقدير قيمة المكان
شراء صيدلية قائمة بالفعل (شراء بالشهرة )
هذه تحتاج لوضع معايير لتقدير قيمتها و ضوابط لضمان الحقوق و الواجبات
عند شراء صيدلية قائمة بالفعل ننصح بالاتي
ضرورة معرفة متوسط شفر الصيدلية من واقع العمل و الدفاتر و خلال المواسم المختلفة ، و هل وصلت إلى حد التشبع أم لا تزال في نمو
ضرورة توضيح هل المكان تمليك أم إيجار و قيمة هذا الإيجار و هل هي متزايدة ، وكذا المنطقة التي تقع بها الصيدلية
قيمة تجهيز الصيدلية ( ألجدك ) و هل قديم أم حديث إذ إن له اعتبار في تقدير قيمة المكان
و يجب الاتفاق على إذا كان بها دواء أم لا و كيفية السداد ، و غالبا ما يتم عمل جرد و يتم تقسيط الدواء ( غالبا على 6 اشهر ) و يتم تجنيب الأدوية الرواكد و قريبة الانتهاء و يتم عمل اتفاق خاص بها تحت التصريف مثلا
المراجعة القانونية لعقود الصيدلية و صياغتها : و يتم ذلك عن طريق المحامي المختص الملم بتفاصيل تراخيص و عقود الصيدليات و ليس إي محامي ، و يمكن مراجعة النقابة العامة أو الفرعية للاسترشاد تجنبا للوقوع في ثغرات القوانين
يلتزم البائع بإنهاء متعلقات مديونيات الشركات - الضرائب ( و تشمل كذلك ضرائب الرأسمالية قيمة بيع الصيدلية بالجدك ) - التأمينات - بيع جدك الصيدلية و توثيقه بالشهر العقاري لنقل رخصة الصيدلية - تسليم المتعلقات القانونية بالصيدلية لإدارة الصيدلة ( 3 دفاتر + الرخصة + الرسم الهندسي )
ثم يتم تقييم الصيدلية و يحدد سعرها كما يلي
: بفرض أن متوسط مبيعات ( س)
أولا : إذا كان و ضع العين ( الصيدلية ) تمليك
ثمن شراء الصيدلية = س × ( 150 إلى 200 مرة ) + سعر المكان كمحل فارغ
ثانيا : إذا كان وضع العين إيجار قديم
ثمن شراء الصيدلية = س × ( 150 إلى 200 مرة)
ثالثا : إذا كان وضع العين إيجار جديد
ثمن شراء الصيدلية = ربع الربح الشهري × 12 شهر × فترة الإيجار ( عدد السنين ) ثم يطرح منه قيمة الإيجار خلال فترة الإيجار المحددة
نقلا عن كتاب ادارة اعمال الصيدليات
للزميل
شكرا للمشاركة